Haber Özeti: Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı salt çoğunluğa düşürülürken, alınan karara itiraz eden veya katılmayan hak sahiplerinin paylarının açık artırma usulüyle satılmasının önü açıldı. Yeni düzenleme ile tek bir malikin talebiyle toplantı yapılabilecek ve riskli yapıların tahliye süreçleri hızlandırılacak.
Kentsel Dönüşümde Karar Alma Süreci Nasıl Değişti?
Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması ve yapı stokunun ivedilikle yenilenmesi zorunluluğu, kentsel dönüşüm mevzuatında radikal bir değişikliği beraberinde getirdi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan ve Resmi Gazete’de yayımlanan yeni yönetmelik, yıllardır projelerin önünde engel teşkil eden 'oy birliği' veya 'üçte iki çoğunluk' çıkmazını ortadan kaldırıyor. Artık riskli yapıların bulunduğu parsellerde uygulama kararı alabilmek için paydaşların salt çoğunluğunun onayı yeterli kabul edilecek.
Sürecin başlaması için bürokratik engeller de minimize edildi. Geçmişte toplantı yeter sayısı için beklenen uzun süreler yerine, artık sadece tek bir malikin talebiyle tüm paydaşların çağrıldığı bir toplantı organize edilebilecek. Bu toplantıda alınan kararlar, pay ve hisse oranına bakılmaksızın katılanların salt çoğunluğu ile resmiyet kazanacak. Bu hamle, özellikle çok ortaklı ve anlaşmazlık yaşanan binalarda dönüşümün hızlanması anlamına geliyor.
İtiraz Edenlerin Arsa Payları Nasıl Satılacak?
Yeni yönetmeliğin en dikkat çekici maddesi, karara katılmayan azınlık pay sahiplerine yönelik yaptırımları kapsıyor. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan veya teklifi kabul etmeyen maliklere yapılacak 15 günlük tebligat süresinin ardından, bu kişilerin arsa payları rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmaya çıkarılacak. Geçtiğimiz yıl kentsel dönüşüm projelerinde itirazlar nedeniyle durma noktasına gelen projelerin oranı %40 seviyelerindeyken, bu yeni düzenleme ile hukuki kilitlenmelerin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Satış aşamasında öncelik diğer paydaşlara verilecek. Ancak paydaşlar arasında alıcı çıkmaması durumunda devreye devlet kurumları girecek. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili belediye veya TOKİ, söz konusu payları satın alarak projenin ilerlemesini sağlayabilecek. Bu durum, mülkiyet hakkının kamu yararı ve can güvenliği gözetilerek daha dinamik bir yapıya kavuşturulması olarak yorumlanıyor.
Vatandaşın Cebini ve Barınma Hakkını Nasıl Etkileyecek?
Bu düzenleme, dönüşüm sürecinde olan vatandaşlar için hem bir fırsat hem de dikkat edilmesi gereken bir disiplin süreci başlatıyor. Bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazlarda, satış kararı alınması durumunda öncelikli alım hakkı kamuya geçiyor. 2023 yılı verilerine göre kentsel dönüşüm kira yardımlarının bütçedeki yükü ve inşaat maliyetlerindeki artış göz önüne alındığında, sürecin kısalması vatandaşın daha az kira ödeyerek yeni evine kavuşmasını sağlayacak.
Ayrıca zemin yapısı uygun olmayan veya imar hakkı kısıtlı parseller için imar hakkı aktarımı sistemi getirildi. Bu sayede, riskli bir bölgede evi olan vatandaş, hakkını başka bir parseldeki projede kullanabilecek. Tapu harcı ve çeşitli ücretlerden sağlanan muafiyetlerin korunması, maliyet yükünü hafifletmeye devam edecek. Eski Bakan Mehmet Özhaseki'nin daha önce vurguladığı "yerinde dönüşüm ve hızlı uzlaşma" stratejisinin bir parçası olan bu yönetmelik, finansal olarak zorlanan müteahhitler için de teminat oranlarında esneklik sağlıyor.
Kentsel Dönüşüm Yasasının Tarihsel Gelişimi
Türkiye'de kentsel dönüşümün anayasası sayılan 6306 sayılı Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girdiğinden bu yana birçok kez revize edildi. İlk dönemlerde %100 uzlaşı aranan süreçler, zamanla üçte iki çoğunluğa, şimdi ise salt çoğunluğa kadar evrildi. Bu tarihsel süreç, devletin deprem riski karşısında "mülkiyet kutsallığı" ile "can güvenliği" arasındaki dengeyi can güvenliği lehine esnettiğini gösteriyor.
Uzmanlar, bu değişikliğin sadece bir hızlandırma çabası olmadığını, aynı zamanda ekonomik bir rasyonalite barındırdığını belirtiyor. Emlak Konut ve TOKİ gibi kurumların sürece doğrudan müdahil olabilme yetkisinin artması, piyasadaki spekülatif fiyat hareketlerini de baskılayabilir. Ancak mülk sahiplerinin 15 günlük tebligat sürelerini kaçırmamaları ve hak kaybı yaşamamak adına salt çoğunluk toplantılarına aktif katılım sağlamaları hayati önem taşıyor.
